近年來經濟不景氣使人民收入普遍減少，但不動產特別是豪宅的價格卻節節高漲，引起許多人民的不滿。但政府或許對景氣和股價有所顧慮，因此不僅未設法抑制不動產價格，反而常放一些利多消息。直到最近中央銀行彭淮南總裁公開關切，馬政府才趕緊說要平抑房價。然而不動產價格和相關的政策都非常複雜而敏感，我們提醒政府不要草率將事，以免政策又被迫反覆，甚至製造出更大的問題。


一年多來的政策，基本上是要助長不動產價格的上揚。從去年的大陸炒樓團、降遺產稅以吸引資金回台、開放陸資、優惠房貸，一直到2周前提出的二胎房貸，都有激勵房市的作用。甚至應著眼於改善都市景觀及生活品質的都市更新，都被當成不動產市場的利多。這樣的政策方向要馬上更改當然不容易，新的政策更該仔細規劃，不要隨便想到可能的政策就匆匆提出。


過去一周，11月1日先傳出將於近日端出穩健房市方案；2日傳出不動產交易要按實價課稅，非自用住宅擬課重稅，地價稅將以接近市價課稅；3日台北市政府又說要課豪宅稅。然而緊接著吳敦義院長又像前幾次有加稅的主張時一樣，在3日表示景氣沒有明顯復甦前不會考慮加稅。於是經建會蔡勳雄主委4日立刻說，地價稅「沒有說現在就要調高」。


為了避免政策再三反覆，政府應對不動產政策做更仔細的整體規劃，而政府已講的這些政策，即使個別來看也有很多要小心的地方。例如，政府為了不講加稅，現在的說法是要透過增加供給的方式來處理房價過高的問題；而政府增加供給的辦法乃是出售或活用國有土地。但這個辦法本來的目的是要增加政府收入，10月底馬總統也再次指示以它來解決財政困窘。所以它的規畫目標並非平抑房價。實際上政府可以拿出來增加市場有效供給的土地並不多，因此從基本的供需面能平抑多少房價不無疑問。而二十年前我們也曾有政府土地拍賣價格太高，反而助長地價上漲心理的經驗。因此政府務必要小心。


土地增值稅按實價課徵的做法，幾十年前曾有一次失敗的經驗。十多年前又因引起極大的爭議而未採行。政府務必要先弄清楚當時的問題，才能提出完善的做法，也才能向人民解釋為何幾年前國民黨主導的立法院調降增值稅，現在又要用另一個方式調升。提高地價稅雖是許多學者的共識，政府也不要忽略它抑制地價和引起民眾反感的作用可能極大。畢竟在投機財團炒高地價而獲暴利之後，又要未獲利甚至買到高價房屋的人納高稅，一般民眾是不太可能喜歡的。


政府若不敢採行這些 政策，或採行卻無效，難免會遭人批評。但若採行之後有效，政府更要小心。倘若目前漲的是台北的豪宅，將來跌的卻是其他地方其實未漲的不動產，那引起的民怨恐非政府所能承受。而不動產價格的下跌對金融業和資金流通的傷害，一不小心也可能引發金融危機。政府必須了解，不動產價格太高固然很不好，但太高之後的下跌可能造成更大的傷害。


為了避免這種進退維谷的情況，為政者要切記不要鼓勵不動產的泡沫經驗。而過去兩年吹起來的泡沫至今不僅仍未破滅，政府做多的政策和心態尚在，商人誇大前景的廣告仍滿天飛。這種情況政府若只隨便說一些未來可能的政策，可能不是無效就是因想像而形成恐慌。所以不但要規劃更完整具體的政策，更應同時停止各種引發人民過度期待而助長投機泡沫的口號和暗示。