2009年底,中央频繁向市场发出政策收缩信号。“国十一条”为2009年以来过高的市场信心泼了一些冷水,房地产市场气温明显下降。
紧接着,在2010年1月和2月,两次上调银行存款准备金率,银根紧缩信号明显。
另外,中央高层密切关注房价走势,在多个场合对当前的高房价表示担忧与重视,强调要遏制房价过快上涨。
这些信息似乎可以让人得出结论:房地产业将在今年面临政策收紧,市场前景,或许在全国两会结束后的某个时间最终明朗。
因此,从2009年底到2010年一季度,东莞楼市观望气氛再次浓厚,成交量受挫。
住宅均价连降五周
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,上周(3月1日至3月7日)东莞全市一手住宅签约面积6.8万平方米,较2009年月均销售量减少近五成。签约均价约6352元/平方米,环比前一周的6946元/平方米,下降约600元/平方米,这已经是连续5周下滑,整体价格水平基本回归至2009年平均水平。
合富辉煌市场研究部经理李兴旺分析认为,镇区住宅的大幅成交拉低了全市住宅的成交均价。加上两会结束之前,市场观望气氛较浓,预计未来2—3周,东莞楼市成交量仍将维持较低的水平。
东莞市房产管理局公众信息网上数据显示,2010年3月1日至2010年3月7日,全市商品房共成交827套,环比前一周的416套增加了411套,签约面积约为8.8万平方米,环比前一周的4.1万平方米增加了约4.7万平方米。住宅方面,上周签约664套,环比前一周的354套增加了310套,签约面积约6.8万平方米,环比前一周的3.9万平方米,增加了约2.9万平方米。
据分析,春节假期结束后,本周全市签约成交量虽然较前一周有较大提升,但与2009年平均水平相比仍然处于低水平。
不少项目售价三四千元
从中原市场研究部提供的数据来看,不仅全市住宅均价连续走低,普通住宅成交价格与2月份相比也有明显下滑,跌破了每平方米6000元大关。成交套数在10套以上的项目共16个,成交均价为5602元/平方米。
根据该机构负责人车德锐分析,普通住宅成交价格的回落跟全市住宅整体下滑密不可分,主要是高档洋房和豪宅项目在近期表现一般,因此普通住宅也就失去了高价格的支撑作用,价格回落。从成交排名前10名也可以看出,尽管有些项目在上周出货比较理想,但价格较低。
记者在东莞房产管理局公众信息网上看到,东莞不少项目都出现了三字头、四字头的成交价,如星耀国际某套成交价格为3249元/平方米,风临花语岸成交价格为4311元/平方米等。这些项目由于成交量较多,对价格下滑也起到拉低作用。
别墅成交低迷
上周东莞全市共成交别墅19套,成交面积4911平方米,成交均价为14291元/平方米。相对2009年以及元月份的供需两旺,最近别墅市场可以说是比较低迷。
车德锐分析其原因包括:国家在货币政策、信贷等方面逐步收紧情况下,令许多投资客暂且持币观望；别墅产品的新增供应暂且比较缓慢。上周别墅以厚街丰泰·观山碧水、塘厦的万科·棠樾、南城的世纪城·国际公馆香谢里分别以成交3套、2套、2套销售量排名前三。个盘成交均价除塘厦的万科·棠樾在3万元/平方米以上外,其他项目均价都在1万元/平方米左右。
从双休日各大楼盘的销售现场来看,由于春节假期刚过,仍属于淡季,各大楼盘的销售营销活动并不多。尽管客户来访量比节后第一星期有所增加,但看的人多,买的人少,市场观望情绪依旧较浓,预计这种情况还将持续一段时间。
根据网上签约的数据看,普通住宅从成交面积以58-120平方米的中等户型较多,随着一些楼盘价格的降低,预计以自住为主的刚性需求也逐渐在慢慢释放。
业内人士分析,随着3月份开发商在营销和推广力度上的加强,成交量会有进一步提高,房价也会有适当调整。值得注意的是,价格有望下浮的重点仍然会在镇区的楼盘中,城区短期内由于开发量少房价下降空间较小。
等待政策尘埃落定
最近,开发商关注的焦点是全国两会的召开。由于近半提案剑指高房价,不论买房者还是卖房者,都对两会后可能出台的新政策表示高度关注。
虽然目前业内对会后的政策走向仍不清楚,但温家宝总理在政府工作报告中指出,要“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求”。还提出要从四个方面遏制房价上涨。一、继续大规模实施保障性安居工程。二、继续支持居民自住性住房消费。三、抑制投机性购房。四、大力整顿和规范房地产市场秩序。
从中可以看出,今年房地产的位置相比去年有所转换,重心有所下移,从去年的投资类议题划入了今年的民生类议题。
住房和城乡建设部部长姜伟新对媒体表示,对稳定未来房价持坚定的态度,“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施”。此话一出,业内人士纷纷猜测两会后的政策走向,使全国各地的楼市都出现观望气氛,东莞也不例外。